Benjamin MERCURIALI / Avril 2022
En ce début d’année 2022, la définition des objectifs prioritaires pour une stratégie d’amélioration environnementale pragmatique fait l’objet de nombreux débats, tout comme l’ordonnancement des actions à mettre en œuvre pour l’atteindre. Performance énergétique, questionnements, stratégie, objectifs et définition : AEGILIM vous en dit plus ici.
Il faut bien reconnaitre que des défis sans précédent ont accéléré la donne
Parmi eux : le changement climatique, de nouveau signalé par le rapport du Giec fin février ; les conséquences de la pandémie de Covid 19 et son impact sur l’utilisation de l’espace que nous ne maitrisons pas encore ; enfin, le retour de l’inflation accompagnée de son lot d’incertitudes économiques. Face à l’ensemble de ces facteurs, de multiples acteurs s’interrogent sur l’évolution à apporter à leur stratégie d’amélioration environnementale.
Quels objectifs retenir en cas de possible restructuration d’un actif ? Et quels éléments prendre en compte ?
Le dispositif Éco-Énergie tertiaire, la Taxinomie européenne, la RT 2012 et demain la RE 2020 (déjà entrée partiellement en vigueur pour l’habitation) : toutes ces règlementations visent à l’amélioration de la performance théorique ou réelle des actifs, ainsi qu’à la limitation de leurs émissions de gaz à effet de serre.
De leur côté, le décret BACS, la loi LOM, le règlement européen 245/2009, la règlementation FGAZ 2 sont autant de dispositifs qui imposent la mise en œuvre de nouveaux équipements, ou qui à l’inverse en interdisent progressivement l’usage. C’est le cas par exemple des tubes T8 d’éclairage qui seront interdits à la vente dès 2023.
Clôturons ce tour d’horizon par la flambée inédite du prix de l’énergie depuis fin 2021
Cette hausse, tant pour l’électricité que le gaz, vient remettre à plat les temps de retour sur investissement des actions d’amélioration. Elle rend également intéressantes d’un point de vue économique des actions qui ne l’étaient pas jusque-là.
Tout ceci contribue à hisser le sujet de la performance environnementale et énergétique des actifs en tête de liste des priorités des Asset Managers. Sa prise en compte en tant qu’objectif à l’occasion d’une rénovation lourde est désormais quasi automatique.
Reste à en définir les différents niveaux stratégiques…
Viser la conformité au dispositif Éco-Énergie tertiaire par anticipation (objectif 2030, 2040 ou 2050) ? Atteindre l’objectif en valeur relative ? Cibler une performance répondant directement aux exigences de la Taxinomie ? Privilégier la performance énergétique ou climatique ? Telles sont les interrogations complexes soulevées légitimement par les différents acteurs concernés.
Il est d’ores et déjà possible d’y apporter quelques éléments de réflexion et de réponse
Dans l’éventualité d’une restructuration, mon actif a-t-il une destination et un usage conformes aux attentes locales ? Ceci reste d’actualité et la réponse à cette question est déjà structurante en soi.
Si mon actif n’est pas amené à changer de destination ou d’usage, mes spécialistes et moi-même sommes-nous capables de définir tous les objectifs de performance que ce même actif devra atteindre d’ici à la prochaine opportunité de restructuration (d’ici une quinzaine d’années) ? À défaut, de quels éléments mes spécialistes auront-ils besoin ? Quels seront les coûts marginaux ?
Sans attendre d’être confronté à ladite restructuration, que puis-je d’ores et déjà mettre en œuvre ?
Mon actif a-t-il les moyens d’être performant ? Ces moyens sont-ils connus et maitrisés par mon gestionnaire et mon mainteneur ? Lesquels aurai-je l’obligation de mettre en œuvre ? À quelle échéance ? Lesquels puis-je améliorer sans nuire au confort et à l’usage de mes occupants ? Enfin, comment puis-je rendre ces derniers acteurs de cette performance qui les concerne au même titre ?
S’il apparaît plus que jamais nécessaire de répondre à ces questions par anticipation, actif par actif, propriétaire par propriétaire, prudence néanmoins
Il sera de toute évidence indispensable de viser de la performance réelle connue dans tous ses usages (notamment les plus récents tels que la mobilité électrique). De fait, il faudra s’intéresser à la fois à la performance des systèmes mis en place, à leur maitrise par les utilisateurs, à leur bonne gestion, et aux possibilité offertes par les actifs d’être traités (enjeux de timing et de réflexions itératives à mener).
Sans compter enfin l’émergence du métier d’Asset Manager « Vert »
Il est à parier que la montée en puissance de ces questions et leur impact dans la valorisation des actifs feront naitre dans les prochaines années des fonctions immobilières inédites.
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