Taxonomie européenne : quels impacts pour l’immobilier tertiaire ? Entrée en vigueur en janvier 2022, la Taxonomie européenne rebat les cartes dans le secteur de l’immobilier en contribuant à matérialiser une valeur verte des bâtiments. Dans cet article, AEGILIM vous donne les clés pour mieux comprendre les implications concrètes de cette nouvelle réglementation.

La Taxonomie européenne et ses impacts pour l’immobilier tertiaire : de quoi parle-t-on ?

Définition

La Taxonomie européenne constitue le premier volet du Plan d’action pour la finance durable de l’Union Européenne, adopté en 2018. Ce dernier vise à faciliter le financement d’activités compatibles avec les ambitions climatiques européennes. En effet, pour atteindre la neutralité carbone en 2050, l’Europe estime que près de 350 milliards d’euros par an devront être mobilisés.

La Taxonomie européenne vise directement à faciliter les investissements “verts”. En établissant notamment un langage commun et une définition claire d’une activité durable. Elle a vocation à constituer pour ainsi dire une “boussole” à destination des investisseurs. Ceci pour les aider à orienter leurs capitaux vers des activités favorables à la transition bas-carbone. 

Fonctionnement

Le règlement 2020/852, dit règlement “Taxonomie”, adopté le 18 juin 2020, définit les grands principes de la Taxonomie européenne. Et notamment les conditions permettant de déterminer si une activité peut ou non être considérée comme durable au sens de la Taxonomie. 

Le principe est que, pour pouvoir être qualifiée de “durable”, une activité doit : 

1. contribuer substantiellement à au moins l’un des six objectifs environnementaux établis par l’UE
2. ne pas causer de préjudice important aux cinq autres objectifs
3. respecter des garanties minimales en termes de droits humains et du travail

Concrètement, les entreprises concernées doivent dans un premier temps vérifier l’éligibilité de leurs activités à la Taxonomie. Pour cela, elles peuvent se référer aux codes NACE ou à la définition de l’activité économique donnée dans les textes européens.

À noter : pour l’instant, seules les activités éligibles aux deux premiers objectifs environnementaux ont été définies par l’UE (objectifs climatiques). Elles sont listées en annexe du règlement délégué 2021/2139 publié le 4 juin 2021. La publication des règlements délégués pour les quatre autres objectifs est attendue pour la fin 2023.

Dans un second temps, la durabilité des activités éligibles doit être analysée au regard de critères d’examen techniques (CET). Le cas échéant, ces activités sont alors considérées comme “alignées” sur la Taxonomie. Le respect des garanties sociales minimales doit également être vérifié à ce stade.

Enfin, les acteurs concernés doivent agréger les activités éligibles et alignées. Ce afin de communiquer publiquement les résultats à l’aide d’indicateurs clés de performance (KPI). Ils doivent pour cela se référer aux méthodologies de calcul des KPI définies par la Commission européenne dans le règlement délégué (UE) 2021/2178 du 6 juillet 2021.

Champ d’application et entrée en vigueur

Les exigences de reporting mises en place par la “Taxonomie” s’appliquent à deux catégories d’acteurs principaux :

• les entreprises non-financières (tenues de publier une déclaration de performance extra-financière (DPEF))
• les entreprises financières (à travers le renforcement des exigences mises en place par le règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation))

Le calendrier d’entrée en vigueur de la Taxonomie diffère selon ces acteurs . Il se superpose par ailleurs avec les calendriers des autres réglementations européennes (directive CSRD, règlement SFDR). Les principales étapes sont présentées ci-dessous :   

Source : OID, 2022

Quelles sont les activités du bâtiment concernées par la Taxonomie européenne ?

Le secteur du bâtiment fait partie des macro-secteurs éligibles à la Taxonomie européenne, en raison de son impact potentiel significatif pour l’atteinte des objectifs climatiques. 

Rappelons, en effet, que le secteur du bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie en France, tous secteurs confondus. Selon les chiffres 2021 du Ministère de la Transition écologique, le bâtiment représente ainsi 44% de l’énergie consommée en France. 

L’Union Européenne identifie sept activités pouvant être considérées comme éligibles. En particulier la construction, la rénovation, l’achat et la gestion de bâtiments.  

*Attention : les codes NACE sont uniquement indicatifs. Pour vérifier l’éligibilité des activités, il est recommandé de s’appuyer prioritairement sur la définition formulée dans les annexes techniques du règlement 2021/2139 du 4 juin 2021 (moins limitante).

En pratique, la Taxonomie impacte donc de nombreux acteurs financiers et non-financiers du secteur de l’immobilier et de la construction. Sont notamment concernés…

Du côté des entreprises non-financières : 

• les promoteurs et entreprises de construction, rénovation ou vente de bâtiments
• les foncières exerçant une activité d’achat, de vente, de rénovation, de location ou d’exploitation de bâtiments
• les entreprises hors-immobilier qui achètent, vendent, rénovent ou louent sur une longue durée les bâtiments qu’elles utilisent (magasins, entrepôts, etc.)

Du côté des entreprises financières : 

• les banques et assureurs exerçant des activités foncières
• les banques accordant des crédits pour le financement d’opérations dans l’immobilier
• les banques et entreprises de gestion d’actifs qui gèrent des portefeuilles financiers investis, tout ou partie, dans des foncières cotées ou non cotées
• les sociétés de conseil proposant aux particuliers des produits d’investissement dans l’immobilier

Construction “durable” : quels sont les critères à respecter ?

Pour l’objectif d’atténuation du changement climatique, la construction de nouveaux bâtiments peut être considérée comme “alignée” sur la Taxonomie. Et donc durable si elle satisfait aux trois conditions suivantes. 

1.Contribution significative à l’objectif d’atténuation du changement climatique

La demande primaire d’énergie nette doit être d’au moins 10% inférieure à celle fixée par la RE 2020. La conformité à ce critère est vérifiée via un certificat de performance énergétique.

Deux conditions supplémentaires sont posées pour les bâtiments de plus de 5000 m² : 

• des tests d’étanchéité à l’air et d’intégrité thermique doivent être effectués. Tout écart par rapport aux niveaux de performance établis à l’étape de conception, ou tout défaut dans l’enveloppe du bâtiment doit quant à lui être communiqué aux investisseurs et aux clients
• le potentiel de réchauffement climatique sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment doit être calculé

2. Absence de préjudice aux cinq autres objectifs 

Au moment de la construction, l’opérateur doit également s’assurer que celle-ci ne cause pas de préjudice important aux cinq autres objectifs environnementaux. Pour le vérifier, il est important d’examiner plusieurs critères :

• pour l’absence de nuisance à l’objectif d’adaptation au changement climatique, une évaluation des risques climatiques et de la vulnérabilité du bâtiment doit être réalisée. Pour les risques les plus significatifs, un plan d’adaptation avec des solutions adaptatives devra être mis en place

• concernant l’absence d’impact sur la gestion durable des ressources en eau, l’opérateur doit installer des équipements sanitaires avec un débit de consommation de l’eau encadré. Il devra aussi vérifier l’état écologique des eaux souterraines. Et élaborer un plan de gestion durable avec les parties prenantes

3. Respect des garanties sociales minimales

L’activité de construction doit enfin également respecter des garanties sociales minimales (conventions de l’OIT, principes de l’OCDE, principes de l’ONU) pour pouvoir être définitivement considérée comme “alignée” sur la Taxonomie (au regard de l’objectif d’atténuation du changement climatique).

Taxonomie européenne : quels sont ses impacts concrets pour l’immobilier tertiaire ?

Durabilité des bâtiments : enfin une définition commune

La Taxonomie constitue une avancée réglementaire importante pour le secteur de l’immobilier et du bâtiment. Elle établit en effet, pour la première fois, une définition commune de ce qu’est un bâtiment durable sur le plan environnemental. Précisons par ailleurs que cette notion de “durabilité” n’est pas uniquement cantonnée à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Elle intègre également (par le critère d’absence d’impact) d’autres objectifs. Tels que la biodiversité ou encore l’économie circulaire. La mise en place d’actions transversales est donc encouragée pour l’ensemble des acteurs concernés. Notamment dans le secteur du bâtiment.

Incitation à mesurer la durabilité de ses activités

Plutôt qu’un nouveau dispositif contraignant, la Taxonomie se présente d’abord comme un cadre incitatif. Au-delà des entreprises directement soumises aux nouvelles obligations de reporting (« orientées » dans leurs allocations d’actifs) toute entreprise exerçant une activité dans les secteurs visés par la Taxonomie est incitée à mesurer la durabilité de ses activités au regard des critères taxonomiques. Et à publier ces informations afin de pouvoir, le cas échéant, accéder plus facilement à des financements. 

Quand la Taxonomie européenne contribue à matérialiser une “valeur verte” des actifs

Toute entreprise exerçant une activité de construction, de rénovation ou d’exploitation de bâtiments doit mener une réflexion sur les actions à mettre en place. Notamment en termes d’efficacité énergétique (pour se conformer aux critères mis en place par la Taxonomie).

À l’instar du décret tertiaire, de la RE 2020 mais également du décret BACS, la Taxonomie européenne contribue à matérialiser une “valeur verte” des bâtiments. En ce sens, le critère de durabilité a vocation à devenir un critère de premier plan pour le choix et le financement de projets de construction, de rénovation et d’exploitation d’actifs immobiliers. En effet, les investisseurs priorisent des activités durables, jugées pérennes, résiliantes et moins risquées sur le plan économique et environnemental. Qui plus est, eux-mêmes sont désormais soumis à une obligation de transparence quand à la part « durable » de leurs investissements.  

Des impacts environnementaux désormais incontournables

La Taxonomie européenne montre que la prise en compte des impacts environnementaux, bien que nouvelle dans la démarche de nombreuses entreprises, est désormais incontournable. À la fois pour garantir la pérennité des activités, mais aussi pour l’obtention de meilleures conditions de financement.

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