Benjamin MERCURIALI / Juin 2023

La mise en conformité avec la réglementation environnementale constitue pour les gestionnaires de biens immobiliers une réelle opportunité. En effet, elle permet de valoriser sur le marché la valeur verte de leurs actifs. Ils peuvent ainsi réduire les risques, sous réserve de choisir les solutions adaptées. Décret tertiaire, BACS, taxinomie, etc. : augmentez la valeur verte de vos actifs. AEGILIM vous en dit plus ici. 

Décret tertiaire, BACS, taxinomie, etc. : l’accélération des règlementations énergétiques et environnementales

Depuis quelques années, le secteur immobilier, tant résidentiel que tertiaire, est confronté à une réelle accélération des réglementations énergétiques et environnementales. L’ensemble de ces textes tendent à un renforcement des exigences de performance environnementale pour les constructions neuves et les bâtiments existants. 

Comme l’a montré l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) dans une étude parue en février 2022, ce nouveau corpus juridique favorise l’émergence d’une valeur verte dans le secteur immobilier. Autrement dit, les actifs immobiliers performants sur le plan environnemental et énergétique seront à l’avenir valorisés sur les marchés financiers.     

Décret tertiaire, décret “BACS” et RE 2020 

Le dispositif éco-énergie tertiaire (DEET) et la RE 2020 imposent respectivement une réduction des consommations énergétiques progressive. Ceci est valable pour les bâtiments tertiaires et pour des constructions neuves plus performantes du point de vue énergétique, et au moindre impact carbone. Le décret “BACS” impose quant à lui la mise en place de systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments visant à faciliter l’atteinte des objectifs fixés par le décret tertiaire.

La valeur des actifs concernés sera directement impactée par ces nouvelles exigences. D’une part, les immeubles tertiaires ayant une trajectoire conforme pourront se louer plus vite et plus cher que les immeubles non conformes. D’autre part, les nouvelles normes constructives conduiront à un décalage du standard de marché. En effet les actifs dits “prime” intégreront davantage de critères de durabilité.

Taxonomie européenne 

Entrée en vigueur au 1^er janvier 2022, la taxonomie européenne met en place des critères permettant de déterminer si une activité peut ou non être qualifiée de durable. Elle vise principalement à établir un langage commun entre acteurs économiques et financiers. Le principe : orienter les flux financiers vers les activités et les acteurs favorables à la transition bas-carbone.

De nombreux acteurs institutionnels, engagés dans une démarche d’investissement socialement responsable et/ou durable, devront tenir compte de cette classification dans leurs investissements. Il en va de même des établissements de prêt et de crédit, pour lesquels ces critères vont continuer à prendre de l’importance. 

Les constructions “durables” devraient aussi pouvoir valoriser leur durabilité sur le marché immobilier. Et auprès des investisseurs, sous réserve de démontrer leur contribution substantielle à l’un ou plusieurs des six objectifs environnementaux : atténuation et/ou adaptation au changement climatique, préservation des écosystèmes, économie circulaire, gestion de l’eau. 

Pour l’immobilier, la taxinomie européenne recouvre notamment les activités suivantes : 

• Construction de bâtiments neufs
• Construction de bâtiments existants 
• Acquisition et propriété des bâtiments  

DPE et mesures d’éradication des passoires thermiques (loi climat et résilience)

Le nouveau Diagnostic de Performance énergétique (DPE), entré en vigueur au 1^er janvier 2021, s’articule désormais autour d’une double échelle. Celle-ci prend en compte à la fois la performance énergétique et l’impact carbone du logement. Associé aux mesures d’éradication progressives des “passoires thermiques” (logements classés E à G) d’ici 2034, ce nouveau DPE devrait impacter significativement la valeur des biens dans le secteur résidentiel.

Reporting extra-financier (loi énergie climat)

Enfin, depuis la loi énergie climat de 2019, le périmètre du reporting extra-financier s’est considérablement élargi. De nombreux acteurs du secteur immobilier sont désormais contraints de communiquer sur leurs données extra-financières et notamment sur leurs performances environnementales et de gestion des risques climatiques. Ces rapports seront, dans les prochaines années, étudiés de près par les analystes financiers. Avec un impact sur la liquidité financière des actifs sous-jacents.

Voici une illustration des impacts des réglementations sur les différents éléments de valorisation d’un bien immobilier :

(source : étude de l’OID, février 2022)

Non-conformité aux nouvelles réglementations environnementales (Décret tertiaire, BACS, taxinomie, etc.) : quels risques ?

Risques physiques 

Dans un contexte de hausse des prix de l’énergie et de survenance plus fréquente d’aléas climatiques (vagues de chaleur, sécheresses, etc.), l’augmentation de la résilience des bâtiments s’avère essentielle pour se prémunir contre les conséquences financières de ces risques.

En outre, les actifs particulièrement exposés et vulnérables aux aléas climatiques devront faire face à des coûts d’assurance plus élevés. Mais aussi une augmentation des dépenses de travaux induits par la mise en place de solutions techniques ou organisationnelles, visant à prévenir l’impact de ces phénomènes sur les bâtiments. À plus long terme, les répercussions pourront être encore plus graves :  interruption des chaînes d’approvisionnement, baisse de l’efficacité des actifs physiques et des infrastructures, etc. 

Risques réglementaires

Ces risques proviennent notamment des éventuelles sanctions et amendes auxquels s’exposeront les entreprises non-conformes aux dispositions légales et réglementaires. Par ailleurs, au-delà des sanctions pécuniaires, les entreprises non-conformes s’exposent à un risque en termes d’image auprès de leurs parties prenantes.

Risques de marché

Alors que les actifs performants sur le plan énergétique et environnemental verront leur “valeur verte” augmenter, les actifs non-conformes risquent à l’inverse de subir une “décote brune” de plus en plus marquée. Autrement dit une perte d’attractivité auprès des investisseurs sur les marchés financiers, mais aussi des retraitements de prix à l’occasion des transactions entre acteurs. 

💡 On peut rappeler à ce titre que la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) a alerté à l’été 2021 sur les premiers refus de financement d’acquisition de logements motivés par des étiquettes DPE “F” et “G”. Dans un marché de la transaction en repli, -39% de demande placée en Ile-de-France au T1 2023 par rapport au T1 2022 pour le marché tertiaire selon BNP REAL ESTATE. Il y a fort à parier que ces sujets feront l’objet d’âpres discussions entre acheteur et vendeur. Pour en savoir plus sur les enjeux qui se profilent 👉 contactez nos Energy Managers. 

Dépasser les contraintes et transformer la conformité réglementaire en une réelle opportunité

Face à ces nouvelles réglementations, les gestionnaires d’actifs sont confrontés à la nécessité d’anticiper et d’agir de manière proactive afin de préserver la valeur de leurs biens et réduire les risques d’obsolescence immobilière.

Au-delà des contraintes et investissements nécessaires, ces nouvelles normes offrent de réelles opportunités à ceux qui sauront les mettre en œuvre de la bonne manière. Cela implique notamment d’être bien accompagné. Décret tertiaire, BACS, taxinomie, etc. : augmentez la valeur verte de vos actifs ! Comme nous l’avons vu précédemment, la performance environnementale et énergétique a vocation à constituer un nouveau levier pour augmenter la valeur d’un bien immobilier. 

Quelles solutions ?

Le choix des solutions à mettre en place pour viser la conformité doit toutefois faire l’objet d’une réflexion approfondie, afin de garantir leur efficacité et leur pérennité. Face à la complexité des exigences réglementaires, souvent imbriquées les unes aux autres, il apparaît crucial de bien maîtriser les définitions exactes des obligations à remplir et les modalités de calcul associées. À défaut, les gestionnaires d’actifs risquent de déployer des solutions inadaptées, ou qui ne serviront pas l’ensemble des objectifs poursuivis.

En s’appuyant sur l’accompagnement d’une société telle qu’AEGILIM, les acteurs de l’immobilier peuvent bénéficier de conseils sur mesure pour définir les solutions les plus adaptées à leurs actifs et à leurs contraintes. Nos experts disposent d’une parfaite maîtrise des problématiques immobilières et énergétiques pour garantir le déploiement d’une stratégie énergétique fondée sur des actions à la fois pragmatiques et durables. 

👉 Saisissez dès à présent l’opportunité réglementaire pour augmenter la performance environnementale et énergétique de vos actifs. Décret tertiaire, BACS, taxinomie : augmentez la valeur verte de vos actifs. Contactez-nous.