Digital

Benjamin MERCURIALI / Mars 2023

digitalisation immobilier tertiaire

Digitalisation de l’immobilier tertiaire. Un levier nécessaire pour accélérer la transition énergétique des actifs. Alors que le secteur du bâtiment doit réduire drastiquement ses consommations énergétiques dans les prochaines années, l’exploitation des données grâce aux outils digitaux apparaît comme essentielle pour optimiser la performance énergétique des bâtiments tertiaires. 

Digitalisation de l’immobilier tertiaire : état des lieux d’un levier nécessaire

Le secteur de l’immobilier a longtemps été à la traîne en matière de digitalisation. Cela peut s’expliquer notamment par un manque de compétences adéquates, une culture du conservatisme. Mais aussi par la difficulté pour les gestionnaires à percevoir le digital comme une réelle opportunité business. Ainsi en 2019, seul un quart des sociétés immobilières affirmaient avoir une réelle stratégie d’exploitation des données en place permettant de capturer et d’analyser efficacement ces données.

L’immobilier, qu’il soit résidentiel ou tertiaire, a néanmoins vu sa transition digitale fortement s’accélérer ces dernières années. Comme dans de nombreux autres secteurs, la data apparaît en effet comme un levier clé de performance. En termes de productivité, de qualité, d’adéquation aux besoins des occupants. Mais aussi de maîtrise des coûts économiques et environnementaux. 

Dans une étude publiée le 1er août 2022, l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) identifiait quatre axes principaux pour le déploiement des données dans le secteur immobilier : 

💡 Selon l’ORIE, certaines limites freinent toutefois encore le déploiement de la data. En particulier le manque d’interopérabilité entre les systèmes mis en place par les différents acteurs du secteur immobilier. Mais aussi des données parfois peu fiables. Ou encore le manque de compétence de la filière immobilière concernant le digital.

La digitalisation du secteur immobilier tertiaire, levier nécessaire, étant désormais bien engagée, de nombreuses solutions logicielles et outils digitaux permettent ainsi de collecter les données existantes. Afin de les analyser et de faciliter la mise en place de plans d’actions concrets pour optimiser la gestion des bâtiments. On peut notamment citer le “Building Information Modeling” (BIM – Modélisation des informations du bâtiment) qui permet, grâce à l’usage d’une maquette numérique, de partager les données et informations entre les différents intervenants. Ce tout au long du cycle de vie d’un bâtiment.

Parallèlement, le développement important des Proptechs témoigne de l’intérêt accru des gestionnaires pour ces nouveaux outils digitaux. Par Proptechs sont désignées les startups et sociétés proposant des services de gestion et d’optimisation du bâtiment grâce aux nouvelles technologies.

Le digital, un levier clé de l’optimisation de la performance énergétique

Intérêt de la digitalisation dans l’immobilier tertiaire

La grande quantité de données produites tout au long du cycle de vie d’un bâtiment (patrimoniales, locatives, techniques ou d’usage) constitue une mine d’or pour parvenir à générer des économies d’énergie. La collecte et l’exploitation de ces données offrent des bénéfices indéniables pour optimiser et piloter la performance énergétique des bâtiments.

Au niveau stratégique, l’exploitation des données aide notamment les gestionnaires à identifier et cibler précisément les endroits où des actions sont nécessaires. En leur offrant une vision plus précise du parc immobilier. Et en facilitant le suivi dans le temps de la performance du parc afin d’adapter les différentes actions.

Cependant, il est important de souligner que les outils numériques permettent d’abord de repérer les erreurs évidentes de commissionnement. Il existe des limites lorsque les données utilisées pour analyser les performances énergétiques ne sont pas croisées. Un algorithme pourrait ainsi déclarer que les bâtiments les plus performants sont vides. Alors que la performance énergétique ne peut s’analyser qu’en fonction de l’usage du bâtiment.

Au niveau opérationnel, elle rend possible la mise en place de systèmes intelligents de récupération de données. Ces derniers permettent notamment : 

Ainsi, la mise en place d’une Gestion Technique du Bâtiment (GTB) permet de superviser et contrôler les services. Tels que le chauffage, la ventilation ou la climatisation, afin de s’assurer qu’ils fonctionnent de la manière la plus efficace et économique. Un tel système permet en moyenne de réduire de 20% la consommation moyenne d’un parc. Rappelons à ce titre que le décret BACS rend obligatoire d’ici 2025 le déploiement de ces systèmes dans les bâtiments disposant de systèmes thermiques d’une puissance supérieure à 290 kW.

💡 Pour les bâtiments neufs : la mise en place d’un système d’automatisation et de contrôle est obligatoire pour les permis de construire déposés depuis le 21 juillet 2021.

En termes de mobilisation, les outils numériques permettent de repenser les modes de sensibilisation des occupants des immeubles. Afin de changer durablement les pratiques et encourager les écogestes. Les outils numériques permettent de déployer des stratégies de gamification rendant ludiques ces efforts environnementaux !

Digital et performance énergétique : enjeux réglementaires et économiques

Dans un contexte de renforcement des contraintes réglementaires, le digital apparaît comme incontournable pour les gestionnaires d’actifs. En particulier, la mise en conformité avec le décret tertiaire nécessite de s’appuyer sur l’exploitation de la donnée. Pour suivre la consommation énergétique des bâtiments concernés. Et pour déployer des actions efficaces. Ces données de consommation doivent être communiquées chaque année sur la plateforme Operat par les gestionnaires d’actifs concernés. 

Pour les bâtiments neufs, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) fixe de nouvelles règles de construction des bâtiments à faible empreinte carbone. Ainsi les bâtiments concernés doivent respecter des résultats minimaux. En termes de consommations d’énergie et d’impact carbone. Là encore le numérique apparaît comme un allié de choix pour respecter ces nouvelles exigences.

Au-delà des possibilités offertes en termes d’amélioration de performances énergétiques, le digital permet aussi une réduction des coûts appréciable dans le contexte actuel de hausse des prix de l’énergie. La mise en place d’une stratégie efficace de performance énergétique grâce aux outils digitaux permet aussi de réduire les risques de vacance. Et plus généralement d’augmenter la valeur verte d’un bâtiment ou parc de bâtiments.

Digital et immobilier tertiaire, la complexité d’exploitation des données

Si les bénéfices du digital sont indéniables, il est toutefois nécessaire d’être réaliste sur la complexité que représentent la collecte des données et leur exploitation. En effet la multiplicité des parties prenantes y rend les données souvent difficiles à acquérir. Elle leur confère également un caractère pluridimensionnel. En particulier dans les bâtiments multi-locataires.

Le manque d’interopérabilité entre les différents systèmes mis en place, tout comme la multiplicité des sources de production et le volume souvent vertigineux d’informations récoltées, rendent nécessaire le fait d’être en mesure de composer avec ces différents facteurs. Pour pouvoir collecter mais surtout sélectionner et exploiter ces données de manière pertinente. 

Ainsi, au-delà de la mise en place d’outils permettant de collecter un maximum de données, il est tout aussi crucial de confier l’exploitation des données à des experts qui sauront interpréter et confronter ces données pour leur donner du sens. Ce afin de mettre en place des services ou encore simplifier les process de gestion du parc.

Ce constat amène de plus en plus de gestionnaires à faire appel à des Proptechs telles qu’AEGILIM. Elles proposent des services innovants et fondés sur les technologies numériques pour optimiser la performance énergétique des actifs.

Conclusion

Si la digitalisation de l’immobilier tertiaire apparaît désormais comme un levier nécessaire pour réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires, elle comporte également des risques. Risques liés à la complexité et à la multiplicité des données récoltées.

Il est donc essentiel de comprendre qu’à ce jour, les outils numériques de performance énergétique exigent des utilisateurs experts pour donner leur pleine mesure. Tenant compte de cette complexité, nos experts chez AEGILIM procèdent à l’alignement des données dans des workflows cohérents. Permettant de juger de leur qualité afin d’en apprécier la pertinence dans la durée. L’objectif ? Permettre des décisions judicieuses et raisonnées pour l’amélioration des performances environnementales et financières des bâtiments tertiaires de nos clients.

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