Face à l’urgence climatique, la décarbonation du secteur du bâtiment constitue un défi majeur. En pratique, comment réduire efficacement l’empreinte carbone du secteur immobilier ? Quelles actions mettre en place pour réduire durablement l’empreinte carbone de vos actifs tertiaires ? 

Empreinte carbone du secteur immobilier : de quoi parle-t-on ?

Le secteur du bâtiment contribue de manière importante à la consommation d’énergie et aux émissions de gaz à effet de serre de la France. Ainsi, selon les chiffres du Ministère de la transition écologique, l’empreinte carbone de la chaîne de valeur du bâtiment totalise à elle seule près de 23% de l’empreinte carbone totale de la France. Et 43% de sa consommation énergétique globale. Cela du bâtiment le deuxième secteur le plus émetteur en France après les transports.

Dans ce contexte, la réduction des émissions de gaz à effet de serre générées par la construction et l’exploitation des bâtiments représente un enjeu majeur. Afin de réduire l’empreinte carbone du secteur immobilier, et d’atteindre les objectifs climatiques nationaux et internationaux, l’État mise sur trois leviers principaux :

• la rénovation des bâtiments existants (résidentiels et tertiaires). Et notamment des logements énergivores (les “passoires énergétiques”), à travers la nouvelle réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• la réduction de l’empreinte carbone des constructions neuves. Par le biais de la nouvelle réglementation environnementale 2020 (RE 2020), en encourageant le recours aux matériaux de construction bas-carbone (bois, matériaux biosourcés). Mais aussi leur réemploi, et la limitation de l’impact carbone des chantiers de construction
• la réduction des émissions en phase d’exploitation du bâtiment. Notamment grâce la suppression des énergies fossiles, l’utilisation d’énergies décarbonées. Et enfin grâce à une meilleure maîtrise des consommations énergétiques

Que contient l’empreinte carbone d’un bâtiment ?

L’empreinte carbone globale d’un bâtiment ne se limite pas aux émissions générées lors de son exploitation. Elle comprend toutes les émissions de gaz à effet de serre générées sur l’ensemble de son cycle de vie. De l’extraction des matériaux nécessaires à sa construction, jusqu’à sa démolition.

En pratique, cela signifie que les émissions globales du secteur du bâtiment se répartissent entre quatre secteurs d’activité :

• le bâtiment pour les émissions directes liées à la consommation d’énergies fossiles et aux fuites de fluides frigorigènes. En phase d’exploitation (“Scope 1”)
• la production d’énergie pour les émissions indirectes liées à la consommation d’électricité et des réseaux de chaleur ou de froid. En phase d’exploitation (“Scope 2”)
• l’industrie pour les émissions indirectes liées à la fabrication des matériaux et équipements utilisés dans les constructions. Ou les rénovations de bâtiments existants (“Scope 3”)
• le transport pour les émissions indirectes liées au transport des utilisateurs du bâtiment (« Scope 3 »)

Selon l’Agence de la transition écologique (ADEME), la phase de construction d’un bâtiment comptabilise à elle seule plus de 75% de l’empreinte carbone totale calculée sur l’ensemble du cycle de vie. Les situations peuvent toutefois être très différentes en pratique selon le niveau de performance énergétique du bâtiment. En phase d’exploitation, le chauffage reste responsable de la majorité des émissions de Scope 1 et 2. Notamment en cas d’utilisation d’énergies fossiles (fioul, gaz).

Réduction de l’empreinte carbone de l’immobilier : quelle réglementation en France ?

La SNBC

La Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), introduite en 2015 par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (loi « TECV »), constitue la feuille de route de la transition bas-carbone en France. Elle définit, pour chaque secteur d’activité, une trajectoire de réduction des émissions sous forme de budgets-carbone.

Les budgets-carbone sont fixés sur des périodes de 5 ans. Ils constituent des plafonds d’émissions annuelles à ne pas dépasser. Leur respect conditionne l’atteinte de l’objectif de neutralité carbone en 2050.

💡 À noter : les budgets-carbone de la SNBC ne prennent pas en compte les émissions dites « importées ». Autrement dit les émissions générées hors du territoire national pour la production de biens et services importés en France. Dans le secteur de l’immobilier et du bâtiment, les émissions liées à la fabrication des matériaux de construction hors de France, mais importés en France, ne sont donc pas comptabilisées.

Pour le secteur de l’immobilier et du bâtiment, la SNBC fixe un objectif de réduction des émissions de 49% en 2030 par rapport à 2015. Ainsi qu’une décarbonation complète du secteur d’ici 2050. La mise en œuvre de cette trajectoire ambitieuse de décarbonation passe par plusieurs réglementations majeures. Telles que la RE 2020, le décret tertiaire mais aussi le décret BACS, la loi LOM, et la loi ENR.

La réglementation environnementale 2020 (RE 2020)

La nouvelle réglementation environnementale 2020 (RE 2020) a remplacé la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Elle fixe de nouvelles règles pour les constructions neuves de bâtiments d’habitation, de bureaux et d’enseignement. Elle s’applique depuis le 1^er janvier 2022 aux bâtiments d’habitation et depuis le 1^er juillet 2022 aux bâtiments de bureaux.

Avec la RE 2020, l’Analyse du Cycle de Vie (ACV) devient l’outil indispensable pour évaluer les émissions de gaz à effet de serre associées à tout projet de bâtiment. En effet, les bâtiments concernés doivent désormais respecter des résultats minimaux en termes de consommations énergétiques. Mais surtout d’impact carbone.

La RE 2020 définit des seuils réglementaires à ne pas dépasser, exprimés en CO2eq. par m² de construction et sur une période d’usage de 50 ans (durée de vie moyenne d’un bâtiment). Les exigences augmenteront progressivement en 2025, 2028 puis 2031.

💡 À noter que les nouvelles constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique et/ou environnementale peuvent prétendre à l’obtention d’un label d’Etat “haute performance énergétique et environnementale”. Les critères d’attribution du label ont été précisés par un décret du 8 mars 2023.

La mise en place d’une nouvelle réglementation environnementale pour les bâtiments existants permettrait d’intégrer le critère carbone également pour les rénovations. Et non uniquement pour les constructions neuves. Elle n’est toutefois pas encore à l’ordre du jour du Ministère.

Le décret tertiaire

Le décret tertiaire fixe de nouvelles obligations en matière de performance énergétique pour les bâtiments tertiaires existants. Il s’applique aux bâtiments ayant une surface de plancher dédiée aux activités tertiaires supérieure à 1000 m².

Il impose :

• soit une réduction des consommations d’énergie finale d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050 (par rapport à une année de référence ne pouvant être antérieure à 2010)
• soit l’atteinte d’un seuil de performance énergétique, défini pour chaque typologie d’usage de bâtiment par plusieurs arrêtés dits « valeurs absolues »

Les entreprises assujetties au décret tertiaire doivent déclarer annuellement les données de consommations énergétiques de leurs bâtiments. Ce par l’intermédiaire de la plateforme OPERAT depuis 2022, afin d’attester de l’amélioration de la performance énergétique de leurs actifs.

Le décret BACS

Le décret « BACS » (pour Building Automation & Control Systems) a été publié le 20 juillet 2020. Il vise à faciliter la mise en œuvre des objectifs d’économies d’énergie fixés par le décret tertiaire. Il oblige les gestionnaires de bâtiments tertiaires à mettre en place un système d’automatisation et de contrôle (GTB). Ce notamment lorsque leurs équipements de chauffage et de climatisation ont une puissance nominale supérieure à 70 kW.

La mise en place d’un système GTB, et plus généralement la digitalisation, présente, en effet, de nombreux atouts pour aider les gestionnaires à réduire leurs consommations énergétiques. L’installation d’un tel système permet de générer jusqu’à 30% d’économies d’énergie dans les bâtiments.

👉 En savoir plus sur le décret « BACS »

La loi ENR

Adoptée en 2023, la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (dite loi « ENR ») vise à rattraper le retard de la France en matière d’énergies renouvelables. Elle ambitionne notamment de porter à 33% la part d’énergies renouvelables dans la consommation d’énergie finale de la France d’ici 2030.

Parmi ses principales mesures, la nouvelle loi ENR renforce l’obligation de solariser ou végétaliser les toitures de certains bâtiments non résidentiels. Sont notamment concernés :

• à compter du 1^er janvier 2023, les constructions neuves (et rénovations lourdes) de bâti­ments ou par­ties de bâti­ment à usage com­mer­cial, indus­triel ou arti­sanal, lorsque l’emprise au sol créée est supérieure à 500 m²
• à compter du 1^er janvier 2025, les constructions neuves (et rénovations lourdes) de bâtiments ou parties de bâtiments à usage de bureaux, lorsque l’emprise au sol créée est supérieure à 500 m2 (entre le 1^er janvier 2023 et le 1^er janvier 2025, le seuil est à 1000 m2)
• à compter du 1^er janvier 2023, les parkings couverts accessibles au public dont l’emprise au sol est supérieure à 500 m²

La mise en place de dispositifs d’énergies renouvelables constitue pour les gestionnaires de bâtiments une opportunité réelle : pour décarboner leur mix énergétique et ainsi réduire leur empreinte carbone.

La loi LOM

La décarbonation des transports est également un enjeu majeur pour décarboner l’économie française. Et plus particulièrement le secteur de l’immobilier. En effet, les émissions liées aux déplacements des utilisateurs des bâtiments représentent souvent une part importante des émissions de Scope 3 des bâtiments.

Promulguée en 2019, la loi d’orientation des mobilités (dite loi « LOM ») constitue le texte majeur de la décarbonation des transports. Elle vise notamment à développer la mobilité électrique. Elle prévoit à ce titre le pré-équipement en bornes de recharge de tous les parkings des bâtiments tertiaires.

La loi LOM prévoit aussi l’installation d’un nombre minimum de bornes de recharge pour les bâtiments neufs dont les bâtiments tertiaires :

• si le parking possède jusqu’à 40 places : 10% des places de stationnement, et au minimum une place, doivent être équipées de bornes de recharge
• si le parking possède plus de 40 places : 20% des places doivent être équipées en bornes de recharge

La mise en place d’un forfait mobilités durables (FMD) est également intéressante. Elle permet d’encourager l’usage des mobilités « douces » pour les utilisateurs du bâtiment, et ainsi de réduire les émissions liées aux déplacements domicile-travail.

Pour les constructions neuves, le choix de la localisation de l’actif immobilier est crucial. Ce pour réduire ces émissions liées aux déplacements. Les investisseurs du secteur immobilier ont donc un rôle important à jouer. En dirigeant leurs apports financiers vers des projets de construction permettant de limiter l’étalement urbain.

Acteurs tertiaires : quelles actions mettre en place pour réduire l’empreinte carbone de votre patrimoine immobilier ?

Décarboner le mix énergétique

En phase d’exploitation du bâtiment, les émissions directes de gaz à effet de serre proviennent principalement de l’utilisation des énergies fossiles pour la consommation d’énergie. Mais aussi des fuites de fluides frigorigènes utilisés dans les équipements de réfrigération et de climatisation.

La décarbonation du mix énergétique apparaît donc comme un premier levier essentiel pour réduire l’impact carbone global du bâtiment (Scope 1). Pour réduire drastiquement l’empreinte carbone du bâtiment, il convient par conséquent de viser prioritairement la suppression des énergies fossiles. Et de réfléchir aux autres alternatives de chauffage existantes, telles que les pompes à chaleur, les chaudières à granulés de bois, ou encore les chaudières électriques.

L’entreprise doit aussi s’interroger sur les moyens de recourir à des énergies décarbonées. Par exemple via l’utilisation des énergies renouvelables. Rappelons que depuis le 1^er janvier 2022, les chaudières fioul sont interdites dans les constructions neuves et en rénovation (sauf exceptions).

Pour comparer les performances énergétiques des systèmes de chauffage, il est nécessaire de comparer le volume d’énergie primaire consommé par chaque des systèmes. Actuellement, le coefficient de conversion de l’électricité est de 2,3 contre 1 pour les autres énergies (gaz, fioul, charbon, bois, soleil). Autrement dit, 2,3 kWh d’énergie primaire sont nécessaires pour produire 1 kWh d’énergie électrique finale. L’électricité est donc l’énergie la moins « efficace » en termes de rendement énergétique.

💡 Ce facteur de conversion supérieur à 1 s’explique notamment par les pertes nombreuses au niveau du rendement des centrales nucléaires, et du transport sur le réseau. Il faut toutefois préciser que le facteur de conversion lié aux énergies fossiles ne tient pas compte de leur transport ni de l’électricité parfois utile au fonctionnement du système thermique.

Concernant les fuites de fluides frigorigènes, la mise en place d’appareils de mesure et de surveillance permet de contrôler le bon fonctionnement des équipements de production de froid. Et ainsi de détecter les fuites. Rappelons que les installations contenant des quantités de fluides frigorigènes supérieures à 500 tonnes eq. CO2 doivent faire l’objet de contrôles d’étanchéité périodiques.

Améliorer la performance énergétique des bâtiments

Réduire l’empreinte carbone du secteur immobilier : cela passe également par une meilleure maîtrise des consommations énergétiques. La mise en place d’un plan d’efficacité énergétique est ainsi nécessaire pour faire le point sur la performance actuelle du bâtiment. Et pour définir les actions à mettre en place pour l’améliorer, en fonction des besoins réels du gestionnaire et des moyens dont il dispose.

La réduction des consommations énergétiques suppose tout d’abord d’obtenir une vision précise de ces consommations énergétiques et émissions des bâtiments concernés. Il est donc primordial dans un premier temps de collecter les données existantes. Et de les fiabiliser, afin de mesurer la performance énergétique des actifs.

Une fois les données énergétiques collectées et analysées, il est fondamental de définir les actions visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Et de les prioriser en fonction de leur facilité de mise en œuvre, mais également d’autres critères-clés tels que le retour sur investissement. Parmi les principales actions à mettre en place : 

• réduire les consommations énergétiques. Via une meilleure gestion du chauffage, de l’éclairage, de l’eau chaude, etc. Et aller vers une sobriété d’usage (limiter le chauffage l’hiver, optimiser l’éclairage, encourager les écogestes, etc.)
• augmenter la durée de vie des équipements existants. Grâce à des opérations de maintenance régulières et préventives plutôt que curatives
• opter pour des systèmes énergétiquement plus performants. Lorsque c’est nécessaire, à l’occasion du renouvellement des équipements en fin de vie
• prévoir des travaux de rénovation et de réhabilitation. Afin d’améliorer l’isolation des bâtiments et les adapter aux nouveaux usages. Tout en capitalisant sur le carbone amorti (et notamment les structures)

De l’importance de s’interroger sur le poids carbone des actions d’efficacité énergétique envisagées

Il est toutefois important de préciser que dans le bâtiment, la poursuite des objectifs d’efficacité énergétique n’est pas automatiquement alignée sur celle des objectifs de performance carbone. En effet, dans une optique de réduction importante des émissions de gaz à effet de serre, certaines actions d’efficacité énergétique (bien qu’elles permettent de limiter les consommations d’énergie sur le long terme) peuvent s’avérer « contre-productives ». Elle peuvent engendrer, à court terme, des émissions importantes. C’est notamment le cas pour le remplacement de certains équipements, ou encore des travaux de rénovation lourde.

Il est donc important de s’interroger sur le poids carbone des actions d’efficacité énergétique envisagées. Ce afin d’éviter les répercussions négatives sur le bilan carbone du bâtiment ou parc de bâtiments. La priorité doit être avant tout de « traquer » le gaspillage énergétique, miser sur la sobriété et prolonger la durée de vie des bâtiments (et équipements). Il est également important de limiter les bâtiments vides. Notamment afin d’éviter les consommations énergétiques superflues.

Lorsque le télétravail est mis en place, certaines bonnes pratiques sont à respecter pour éviter les effets-rebond. Une expérimentation menée par l’ADEME a montré que le bilan énergétique du télétravail serait très positif à la condition de s’accompagner de la fermeture du site 2 jours par semaine.

Conclusion

Comment réduire l’empreinte carbone du secteur immobilier ? La diminution drastique de l’empreinte carbone des bâtiments neufs et existants constitue un enjeu majeur pour atteindre les objectifs climatiques nationaux et internationaux. À ce titre, la RE 2020 impose la prise en compte de l’impact carbone pour les constructions neuves. Pour le parc de bâtiments existant, la décarbonation du mix énergétique et l’amélioration de la performance énergétique sont incontournables.

Notons qu’une accélération des rénovations de bâtiments est cruciale. Ce afin de respecter les objectifs nationaux fixés par la SNBC. Le rythme actuel de renouvellement du parc étant encore insuffisant.

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