Décret BACS : quels sont ses impacts sur l’immobilier tertiaire ? Le décret BACS vise à accélérer le déploiement de systèmes d’automatisation et de contrôle (GTB, GTC) dans les bâtiments tertiaires. Quels sont les bâtiments tertiaires concernés ? Comment se mettre en conformité ? AEGILIM répond à toutes vos questions dans cet article.

Qu’est-ce que le décret BACS ?

Conformément au Décret Tertiaire, les bâtiments tertiaires doivent réduire leurs consommations énergétiques d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050 par rapport à 2010. Pour atteindre ces objectifs ambitieux, les gestionnaires doivent augmenter la performance énergétique de leurs bâtiments. Cela passe notamment par une meilleure régulation de leurs équipements de chauffage et de climatisation. 

Publié le 20 juillet 2020, le décret BACS (pour Building Automation & Control Systems), oblige ainsi les gestionnaires de bâtiments tertiaires à mettre en place un système d’automatisation et de contrôle lorsque leurs équipements de chauffage et de climatisation dépassent une certaine puissance nominale. Il s’inscrit donc dans une logique de moyen, pour aider les gestionnaires à atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire.

💡 Rappelons que selon l’ADEME, les dépenses énergétiques d’un bâtiment de bureau proviennent en moyenne à 50% du chauffage. Il est donc essentiel de cibler ces équipements pour réduire les consommations énergétiques de manière efficace.

Les bâtiments tertiaires assujettis au décret BACS devront faire inspecter leur système d’automatisation et de contrôle au maximum tous les 5 ans.

Quels sont les bâtiments tertiaires concernés par le décret BACS ?

Tout propriétaire d’un bâtiment tertiaire neuf ou existant équipé d’un système de climatisation ou de chauffage d’une puissance supérieure à 70 kW (combiné ou non avec un système de ventilation) est concerné par le décret BACS.

Pour les bâtiments existants, le principe est qu’à chaque remplacement partiel ou total d’un équipement technique, celui-ci doit être relié au système d’automatisation et de contrôle (BACS) mis en place.

Exemptions

Le décret BACS fixe toutefois une exemption pour les bâtiments où il est techniquement et économiquement impossible d’installer un système d’automatisation et de contrôle. Dans ce cas, une étude doit permettre d’établir que le temps de retour sur investissement de l’installation d’un BACS est supérieur à 10 ans. 

💡 Notez que le calcul du temps de retour sur investissement doit se faire selon une méthode spécifique définie par l’arrêté du 7 avril 2023.

Dans quel délai les bâtiments concernés doivent-ils être équipés ?

L’objectif est d’équiper tous les bâtiments concernés d’un système d’automatisation et de contrôle : 

• avant le 1^er janvier 2025 pour les bâtiments dont les équipements de chauffage/climatisation dépassent les 290 kW ;
• avant le 1^er janvier 2027 pour les bâtiments dont les équipements de chauffage/climatisation ont une puissance comprise entre 70 kW et 290 kW.

Le schéma ci-dessous précise l’échéancier applicable. En fonction de la nature du bâtiment (neuf ou existant) et de la puissance des équipements : 

❕ Les bâtiments pour lesquels le permis de construire a été déposé avant les dates d’entrée en vigueur des obligations pour les bâtiments neufs, doivent se mettre en conformité en tant que « bâtiments existants ». Ce avant le 1^er janvier 2025 ou 2027, selon la puissance installée.

Comment se mettre en conformité avec le décret BACS ?

Qu’est-ce qu’un système BACS ?

Le décret BACS définit un système d’automatisation et de contrôle comme “tout système comprenant tous les produits, logiciels et services d’ingénierie à même de soutenir le fonctionnement efficace sur les plans énergétiques et économiques, et sûr, des systèmes techniques du bâtiment. Au moyen de commandes automatiques et en facilitant la gestion manuelle de ces systèmes techniques.”

Le Ministère a précisé dans son guide d’application du décret que le BACS correspond à un système de Gestion Technique de Bâtiment (GTB). Il précise aussi que les systèmes techniques à raccorder au BACS sont, au sens du décret, les systèmes de : 

• chauffage ;
• climatisation ;
• ventilation ;
• production d’eau chaude sanitaire ;
• éclairage intégré ;
• production d’électricité sur site ;
• ou tout autre système combinant plusieurs de ces systèmes.

Concrètement, la GTB consiste donc à installer un système informatique intelligent et interconnecté qui prend en charge la centralisation et le pilotage des installations techniques au sein d’un bâtiment. Les informations relatives à chaque système technique sont recueillies grâce à des capteurs et des automates organisés en réseaux. Ces informations sont ensuite transmises au système central, qui agit automatiquement afin de réguler les différents équipements.

💡 On parle de GTC (Gestion Technique Centralisée) lorsque l’outil numérique ne supervise qu’un seul système technique ou lot de bâtiment.

Quels sont les critères à remplir par le BACS ?

Pour être conforme au décret, le BACS doit permettre de remplir quatre fonctions essentielles : 

• suivre, enregistrer et analyser en continu, par zone fonctionnelle et à un pas de temps horaire, les données de production et de consommation énergétique des systèmes techniques du bâtiment. Et les ajuster en conséquence ;
• situer l’efficacité énergétique du bâtiment (par rapport à des valeurs de référence, correspondant aux données d’études énergétiques ou caractéristiques de chacun des systèmes techniques), détecter les pertes d’efficacité des systèmes. Et informer l’exploitant des possibilités d’amélioration ;
• garantir l’interopérabilité avec les différents systèmes techniques du bâtiment ;
• permettre un arrêt manuel et la gestion autonome d’un ou plusieurs systèmes techniques du bâtiment

Le Ministère précise que les BACS catégorisés de classe C selon la norme NF EN-ISO-52120-1 : 2022 sont réputés répondre à l’ensemble de ces exigences. Toutefois, lorsque cela est possible, les BACS de classe A ou B peuvent être privilégiés. Afin d’obtenir des fonctionnalités plus variées et des pilotages plus précis.

Quelles sont les aides financières disponibles pour l’installation d’un BACS ?

La mise en place ou l’amélioration d’un système GTB peut faire l’objet d’un financement grâce au dispositif des CEE (Certificats d’économies d’énergie.

Ainsi, l’opération standardisée BAT-TH-116 permet de bénéficier de CEE pour :

• l’installation d’un BACS de classe A ou B pour un usage chauffant. Et, le cas échéant, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage et auxiliaire
• l’amélioration d’un système existant au plus de classe C

Pour accélérer le déploiement des GTB dans l’immobilier tertiaire, le Ministère a par ailleurs mis en place une bonification pour l’installation ou l’amélioration d’un BACS de classe A ou B d’ici à la fin 2023 (conformément à la fiche BAT-TH-116). Cette bonification, qui s’applique jusqu’au 31 décembre 2023, multiplie d’un facteur 1,5 à 2 les aides CEE disponibles. Pour un bâtiment de 5000 m², cela peut représenter une aide financière d’environ 46 000 euros selon le Ministère.

Mise en place d’un BACS : quels avantages pour les entreprises ?

La digitalisation des bâtiments tertiaires représente un réel levier de performance. Pour tendre vers davantage d’efficacité mais aussi de sobriété énergétique. Ainsi, la mise en place d’un système de GTB présente notamment quatre atouts majeurs : 

• anticiper les pannes des systèmes techniques, optimiser leur durée de vie et améliorer la maintenance du bâtiment ;
• assurer la sécurité et le confort des occupants grâce à une gestion intelligente du chauffage, de l’éclairage, de la climatisation et la ventilation ;
• améliorer la performance énergétique du bâtiment. En pratique, l’installation d’une GTB permet de générer jusqu’à 30% d’économies d’énergie.
• augmenter la valeur du bâtiment et sa durabilité, un enjeu important dans le contexte d’entrée en vigueur de la nouvelle Taxonomie européenne.

Toutefois, pour que les gains en termes d’économies d’énergie et financières soient réels, le système de GTB doit être correctement utilisé. Il est donc important d’assurer sa bonne mise en œuvre. En délivrant aux personnes chargées de son utilisation une formation adéquate. 

Par ailleurs, le choix d’une GTB dimensionnée aux besoins réels du bâtiment représente également un point crucial afin de maximiser son efficacité. C’est pourquoi nous avons mis au point chez AEGILIM un indicateur d’aide à la décision. Il permet de calculer les économies d’énergies potentielles mobilisables en fonction des solutions mises en place.

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