Face aux défis climatiques et énergétiques, la sobriété énergétique constitue désormais un levier incontournable pour réduire l’empreinte carbone du secteur de l’immobilier tertiaire. Son potentiel d’action rapide et à faible coût en fait notamment une démarche plus qu’intéressante pour les gestionnaires d’actifs. AEGILIM vous en dit plus dans cet article. 

Qu’est-ce que la sobriété énergétique ?

La sobriété vise avant tout à prioriser les besoins et les services énergétiques essentiels dans les usages individuels et collectifs de l’énergie (Source : Association négaWatt). Elle s’oppose en cela à la surconsommation, en visant à l’inverse une consommation d’énergie plus modérée.

Contrairement aux idées perçues, la sobriété énergétique ne constitue pas une démarche négative de renoncement à des consommations indispensables. Elle a pour objectif la suppression des consommations énergétiques superflues, ce grâce à une hiérarchisation des besoins. Ainsi, plutôt que de concentrer sur la recherche d’une plus grande efficacité des équipements utilisés, la sobriété se focalise principalement sur la chasse au gaspillage énergétique.

🔎 Focus : Le concept de sobriété énergétique s’est véritablement développé en France en 2022, à l’occasion de la mise en place du plan de sobriété énergétique. Elle est également citée comme l’un des trois leviers principaux pour atteindre la neutralité carbone en 2050 dans la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC).

La sobriété énergétique appliquée à l’immobilier tertiaire : décryptage

Dans l’immobilier tertiaire, la mise en place d’une démarche de sobriété énergétique est désormais un levier incontournable. Elle implique au moins 4 étapes clés pour garantir des résultats efficaces et pérennes.

1. La réalisation d’un diagnostic du bâtiment ou parc immobilier

Parmi ces étapes, la mise en place d’une stratégie de sobriété énergétique commence tout d’abord par une phase de diagnostic. Cet audit doit permettre notamment :

• d’acquérir une connaissance précise des différents postes de consommation énergétique du bâtiment et des consommations associées
• d’identifier par ailleurs les éventuelles surconsommations, par comparaison avec les postes de consommation “typiques” d’un bâtiment similaire. Pour cela, les gestionnaires peuvent par exemple se référer au baromètre de performance énergétique et environnementale mis à disposition par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID)
• d’identifier les éventuels besoins en rénovation par l’analyse de l’enveloppe du bâtiment. Mais aussi de la vétusté et de la qualité des équipements (chauffage, climatisation)
• d’identifier enfin les besoins en révision des équipements énergétiques utilisés (éclairage, pompes à chaleur, etc.). Ce, dans le but d’éviter les éventuelles dégradations prématurées

💡 À noter : Bien qu’elle offre la possibilité de cibler davantage les actions et de maximiser les gains énergétiques, l’obtention d’une vision détaillée des consommations énergétiques par postes de consommation peut être difficile à obtenir rapidement. Elle n’est par ailleurs pas nécessaire pour engager les premières actions de sobriété. En effet, l’analyse des données disponibles peut déjà suffire à identifier les consommations excessives, et les plages horaires pour lesquelles la mise en place d’actions de sobriété est nécessaire (exemple : consommations énergétiques hors période d’occupation du bâtiment).

2. La mise en place d’actions de sobriété énergétique dans l’immobilier tertiaire

Concrètement, la sobriété énergétique vise l’adoption de pratiques devant permettre de réduire la consommation d’énergie. Ce, tout en maintenant un environnement de travail optimal. Pour garantir son efficacité, il est donc fondamental qu’elle soit mise en place dans le cadre d’une démarche structurée, par le biais d’un plan de sobriété précisément établi.

💡 À noter : Une démarche de sobriété bien conçue ne doit idéalement pas se limiter à l’aspect de la sobriété énergétique. Mais doit également intégrer d’autres aspects, tels que la consommation d’eau, de matières ou de foncier.

Exemples d’actions de sobriété énergétique et numérique : 

Source : Observatoire de l’Immobilier Durable (OID), 2025

📃 Documentation – Le Ministère de la transition écologique distingue trois types d’actions de sobriété :

• les actions “quick-win” : faciles et/ou rapides à réaliser. Elles s’autofinancent en impactant directement les consommations d’énergie
• les actions d’opportunités : ces actions visent à profiter d’une occasion particulière pour mettre en place une action (évolution réglementaire, équipement en fin de vie, subvention, etc.)
• enfin, les actions “volontaristes” : elles impliquent un investissement initial. Elles visent également un retour sur investissement important sur le moyen ou long terme, et une augmentation de la valeur verte de l’actif

En pratique, l’efficacité d’une mesure de sobriété est favorisée par un certain nombre de facteurs. Le tableau ci-après résume certains de ces facteurs, relatifs aux principales actions de sobriété recommandées par le Plan de Sobriété Energétique de l’hiver 2022-2023. Des leviers identifiés dans le cadre d’un retour d’expérience réalisé auprès des gestionnaires d’actifs (Source : Ifpeb, OID).

3. L’intégration des occupants tout au long de la démarche

De son côté, la prise en compte des besoins des occupants est clé pour une démarche de sobriété énergétique durable, levier incontournable dans l’immobilier tertiaire.   

Ainsi, lors de la première phase de diagnostic, la compréhension des besoins réels des occupants d’identifier les équipements réellement nécessaires, et de limiter ainsi les surconsommations (ordinateurs, luminaires, etc.). Cela vaut pour les bureaux, mais aussi pour les espaces annexes qui peuvent générer d’importantes consommations énergétiques (restaurants, salles de sport, buanderies, etc.).

Il s’agit également d’un point essentiel pour favoriser l’acceptation des mesures de sobriété mises en place, et l’engagement des occupants. Cela permet, en effet, d’ajuster les mesures en fonction du confort perçu. Et d’éviter ainsi les éventuels effets-rebonds (surconsommations pour compenser, installation de chauffages d’appoint, etc.).

💡 À noter : Le confort thermique ne se limite pas uniquement à la gestion de la température ambiante. Il peut être impacté par de nombreux paramètres, tels que l’exposition du bâtiment, le taux d’humidité, ou encore les courants d’air. En outre, le confort perçu peut sérieusement varier en fonction de facteurs individuels : âge, genre, niveau d’activité physique, etc.

Enfin, dans une démarche de sobriété foncière, l’analyse du taux d’occupation du bâtiment (taux, lieux, plages horaires) permet d’envisager une éventuelle réduction des espaces de travail. Et une adaptation de l’utilisation des équipements en conséquence.

🔎 Focus : La mise en place du télétravail peut permettre 20 à 30% d’économies d’énergie sur le bâtiment lorsqu’il s’accompagne de la fermeture des bureaux pendant au moins une journée (Source : ADEME, IFPEB, janvier 2024). À l’inverse, les économies sont relativement faibles en cas d’absence d’une partie des salariés en télétravail.

4. L’implication de l’exploitant dans la démarche

Enfin, au-delà de l’intégration des occupants et de leur sensibilisation aux écogestes, l’implication de l’exploitant est également cruciale. Ce, afin de garantir l’efficacité des mesures de sobriété sur le long terme, et l’obtention des résultats escomptés. Il ne s’agit pas uniquement de valider les différentes mesures. Mais bien de porter les actions mises en place sur le long terme et de leur donner une crédibilité auprès des occupants.

💡 À noter : Les gestionnaires d’actifs doivent prendre le temps de communiquer régulièrement à leurs parties prenantes les efforts réalisés et leurs impacts concrets. Cela est essentiel et peut passer par un affichage régulier des économies d’énergie obtenues, via des supports visuels (courbes de progression, indicateurs en temps réel). Une communication cruciale pour maintenir la mobilisation des occupants, et valoriser les actions mises en place.

Sobriété énergétique : quels intérêts pour les gestionnaires d’actifs tertiaires ?

Optimiser et valoriser les espaces de travail existants

Dans un contexte de crise immobilière et de hausse des prix de l’énergie, les gestionnaires d’actifs tertiaires ont désormais tout intérêt à optimiser et à intensifier l’usage des espaces de travail existants.

L’objectif est double. Il vise à la fois à limiter les acquisitions ou locations d’actifs supplémentaires. Mais également à s’adapter aux nouvelles exigences des collaborateurs (meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle, flexibilité, travail à distance, autonomie, etc.).

Cette optimisation des environnements de travail vise à les rendre plus adaptatifs et collaboratifs. Pour ce faire, 3 leviers principaux peuvent être activés :

• l’hybridation qui favorise les espaces de travail flexibles, prenant en compte les nouveaux modes de travail
• la mutualisation, soit la mise en commun des espaces de travail et outils inter-entreprises
• la chronotophie, ou accueil d’usages différents en fonction de la période de la journée, de la semaine ou de l’année

Au-delà d’économies financières, cette optimisation de l’usage des espaces de travail s’inscrit directement dans une démarche de sobriété énergétique. La mutualisation des espaces de travail et des équipements permet en effet des économies substantielles quant aux consommations énergétiques associées.

Répondre aux exigences réglementaires du décret tertiaire

Le décret tertiaire impose une réduction drastique des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires d’ici 2050. Dans ce contexte, la sobriété énergétique apparaît par conséquent comme un levier majeur et incontournable pour l’immobilier tertiaire. Elle permet en effet de réaliser rapidement, et à moindre coût, des économies d’énergie via des actions simples et efficaces.

L’efficacité des mesures de sobriété peut par ailleurs être maximisée grâce à la mise en place d’un dispositif de gestion technique des bâtiments (GTB/GTC). Rappelons que le décret “BACS” a rendu l’installation de tels dispositifs obligatoire pour tout propriétaire d’un bâtiment tertiaire neuf ou existant équipé d’un système de climatisation ou de chauffage d’une puissance supérieure à 70 kW (au plus tard en janvier 2027).

S’inscrire dans une démarche véritablement écologique

Pour finir, l’investissement dans des équipements ou actifs plus performants sur le plan énergétique, bien que rentable sur le long terme, nécessite des investissements inévitables à court et moyen terme. Notamment la consommation de ressources et d’énergie liées à la fabrication et à la construction de ces équipements et actifs. Une démarche pas toujours réellement neutre d’un point de vue environnemental.

A l’inverse, la sobriété énergétique vise avant tout à valoriser l’existant et à supprimer les consommations superflues. Il ne s’agit pas de générer un inconfort pour les occupants. Mais plutôt d’adapter les consommations énergétiques aux besoins réels et d’agir avec modération. En ce sens, la sobriété vise à minimiser la consommation de ressources supplémentaires, et apparaît donc comme la solution la plus neutre d’un point de vue écologique.

Vous souhaitez en savoir plus concernant le sujet de la sobriété énergétique, et vous engager de façon optimale et avec le bon accompagnement dans cette démarche. Contactez dès à présent l’équipe AEGILIM, en cliquant ici.