Pour les gestionnaires de parcs immobiliers tertiaires, le recours au photovoltaïque représente des avantages certains dans le cadre de la mise en conformité avec le dispositif éco-énergie tertiaire (DEET). Concrètement, quels sont les enjeux du photovoltaïque dans l’immobilier tertiaire, et quelles solutions déployer ? AEGILIM vous aide à y voir plus clair.
Photovoltaïque dans l’immobilier tertiaire : définition et enjeux
Comment fonctionne une installation photovoltaïque ?
L’énergie photovoltaïque désigne l’énergie électrique produite à partir des rayons solaires, grâce à des capteurs solaires (ou panneaux / modules). On parle de centrale solaire photovoltaïque lorsque plusieurs capteurs solaires photovoltaïques sont reliés entre eux.
Concrètement, un panneau solaire photovoltaïque se compose de cellules photovoltaïques créées à partir d’un matériau semi-conducteur. Le plus souvent du silicium. Au soleil, les capteurs provoquent une tension continue, convertie en électricité grâce à un onduleur. Cet ondulateur veille à ce que le courant qu’émettent les panneaux photovoltaïques soit analysé de manière continue. Ainsi, si cette tension change soudainement dans le cas d’un ensoleillement plus faible ou plus fort, l’onduleur stabilise le courant. Ce afin de permettre son utilisation dans le réseau de distribution.
💡 La découverte de l’effet photovoltaïque remonte à deux physiciens français : Antoine Becquerel et son fils Edmond Becquerel en 1839. D’abord limité à la recherche spatiale, l’usage des cellules photovoltaïques et des panneaux solaires se démocratise ensuite à compter des années 1970. Grâce à une diminution progressive de leur coût, rendant possible un usage domestique.
Le panneau solaire photovoltaïque permet donc de produire de l’électricité. Il se distingue des panneaux solaires thermiques, qui eux exploitent le rayonnement solaire dans le but de le convertir en chaleur.
Photovoltaïque, enjeux et solutions : tendances de développement et chiffres-clés 2023
Le photovoltaïque occupe encore une place minime dans la production d’énergies renouvelables. Toutefois, il connaît une très forte progression depuis 2009. Celle-ci s’explique notamment par la baisse importante du prix des panneaux solaires ces dernières années.
Selon les chiffres du Ministère de la transition écologique, la production d’électricité photovoltaïque s’élève à 3,6 TWh au premier trimestre 2023. Contre 3,2 TWh au premier trimestre 2022. Soit une hausse de 13%. Il représente en tout 2,7% de la consommation électrique française.
Evolution de la production d’électricité solaire photovoltaïque
L’auto-consommation connaît également un essor important. Ainsi, au premier trimestre 2023, les producteurs de 38,1% des installations photovoltaïques en France auto-consomment au moins une partie de leur production. Et les producteurs ont auto-consommé 104 GWh d’électricité photovoltaïque. Soit 2,9% de la production photovoltaïque du trimestre (source : chiffres du Ministère de la Transition écologique 2023).
Il y a fort à parier que l’évolution des prix de l’énergie sur ces deux dernières années soit en partie responsable de ce nouvel engouement. Le prix de revient de l’énergie solaire étant en effet désormais inférieur au prix du marché.
Enjeux du développement du photovoltaïque dans les bâtiments tertiaires
Responsable de près de 44% de la consommation énergétique totale de la France, le secteur du bâtiment (résidentiel et tertiaire) est en première ligne des politiques de décarbonation françaises. La diminution des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires représente à la fois un enjeu environnemental, et réglementaire. Rappelons que dans le cadre du dispositif éco-énergie tertiaire (DEET), les bâtiments tertiaires doivent réduire drastiquement leurs consommations énergétiques dans les prochaines années.
La mise en place de systèmes photovoltaïques (et notamment de l’auto-consommation) constitue en ce sens un levier intéressant. En effet, dans le cadre du décret tertiaire (mais aussi de la nouvelle réglementation environnementale 2020 – RE 2020), l’énergie auto-consommée individuellement est déduite de la consommation énergétique globale du bâtiment. Autrement dit : une entreprise qui auto-consomme une partie de son électricité sera considérée comme ayant réduit ses consommations énergétiques.
Par ailleurs, la solarisation des bâtiments et parkings couverts constitue désormais une obligation. Elle touche de nombreuses constructions. Mais également certains bâtiments existants. La loi énergies renouvelables du 11 mars 2023 (dite loi ENR) a considérablement renforcé le cadre réglementaire actuel, avec trois nouveautés majeures.
- L’obligation de solariser les parkings de plus de 1500 m2
- Une extension du champ d’application à compter de 2025 concernant l’obligation de solariser les bâtiments non résidentiels neufs (le seuil passant de 1000 m2 à 500 m2)
- L’obligation de solariser ou végétaliser les bâtiments non résidentiels existants de plus de 500 m2 (à compter de 2028)
En pratique, le solaire photovoltaïque peut être déployé dans les bâtiments tertiaires. Notamment par l’utilisation des toits, terrasses ou façades. Ils permettent en effet l’installation de capteurs solaires photovoltaïques. Si la pratique est encore marginale, elle a vocation à prendre davantage d’ampleur. Elle apparaît nécessaire pour atteindre les objectifs qu’ont fixés les textes nationaux.
Photovoltaïque et bâtiments tertiaires : quelles possibilités ?
Les gestionnaires de bâtiments tertiaires désireux de mettre en place un système photovoltaïque sur leurs bâtiments peuvent choisir entre trois modes de fonctionnement. À savoir la production pour revente totale, l’autoconsommation totale. Ou encore l’auto-consommation avec revente du surplus. Zoom sur ces trois possibilités, et leurs avantages et inconvénients respectifs.
La production pour revente totale au réseau
Les gestionnaires de bâtiments tertiaires peuvent tout d’abord installer des panneaux solaires photovoltaïques dans le but de revendre ensuite l’intégralité de l’électricité produite à un fournisseur d’énergie.
L’un des principaux avantages de cette solution est qu’elle permet d’obtenir chaque année un revenu relatif à la production générée. Ce grâce à la centrale solaire photovoltaïque, et sans risque de contrepartie financière. L’énergie ainsi produite étant acquise par EDF Obligation d’Achat. Ces revenus peuvent être utilisés, par exemple, pour le financement de travaux de construction ou de rénovation énergétique.
Cependant, elle ne permet pas de réduire la performance énergétique de l’actif. Et ne contribue donc pas à l’atteinte des objectifs DEET pour les bâtiments tertiaires. Enfin, cette solution ne permet pas non plus de réduire les factures énergétiques relatives aux consommations du bâtiment.
L’autoconsommation totale
Dans le cadre d’une autoconsommation totale, l’intégralité de la production électrique est utilisée pour les besoins personnels du gérant de l’actif immobilier. Une pratique que l’on encourage de plus en plus. En effet :
- Elle est très vertueuse en termes d’impacts sur la performance énergétique de l’actif. En effet, l’énergie auto-consommée sera déduite de la consommation énergétique globale. Elle constitue donc pour les gestionnaires un levier intéressant (dans le cadre de la mise en œuvre d’un plan d’efficacité énergétique et de leur mise en conformité DEET)
- Elle offre également un moyen de limiter l’impact de la hausse des prix sur le marché de l’énergie. Et de réduire la dépendance au réseau électrique
- Elle permet enfin de démontrer l’engagement de l’entreprise dans la transition énergétique
Dans une étude réalisée en 2020, l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) note que les bâtiments tertiaires offrent un profil favorable à l’auto-consommation photovoltaïque. Contrairement aux logements dont les plus gros besoins électriques se situent le matin et le soir, les bâtiments tertiaires se caractérisent souvent par un pic de consommation durant la journée. Synchronisé avec le pic de production d’une unité photovoltaïque. L’autoconsommation peut donc permettre aux gestionnaires de maximiser leur taux d’autoproduction et d’auto-consommation. Diminuant ainsi les coûts liés à la consommation d’électricité.
Mais la rentabilité de cette solution repose avant tout sur un bon dimensionnement de l’installation par rapport aux besoins du bâtiment. Afin d’éviter les pertes de production, et de devoir recourir au stockage sur batteries. Rappelons que l’énergie solaire se caractérise par son intermittence. Dans le cas d’une centrale dimensionnée pour que sa production soit 100% auto-consommée, le profil de consommation à effacer devient clé.
Parallèlement, afin d’éviter les pertes, le dimensionnement de la centrale est contraint par la capacité du bâtiment à auto-consommer l’énergie produite. Dans certains cas, ce mode de déploiement limite donc la taille de la ou des centrales installées. Dernier point à prendre en considération avant de retenir ce type de montage : la contrepartie financière de la production. Elle est garantie tant que le consommateur d’énergie finale consomme. Cela peut introduire un risque pour le propriétaire de la centrale solaire, lorsque celui-ci n’en est pas l’utilisateur.
L’autoconsommation avec revente du surplus
Dans ce cas, l’entreprise auto-consomme seulement la part de l’électricité produite nécessaire aux besoins de ses bâtiments. Et revend le surplus à un fournisseur d’énergie.
Cette solution conjugue les avantages de deux solutions précédentes, tout en palliant leurs principaux inconvénients. L’entreprise se génère un revenu complémentaire, tout en améliorant la performance énergétique de ses actifs. Cependant, sa mise en œuvre est plus complexe, et nécessite une gestion contractuelle un peu plus poussée. En effet elle cumule, tout comme les avantages, les inconvénients des deux autres solutions. Notamment, le fait de régulariser eun contrat de revente du surplus avec EDF OA, et un montage permettant la valorisation de l’autoconsommation individuelle du site.
Photovoltaïque et immobilier tertiaire : quelle solution mettre en place ?
Le choix de la solution la plus pertinente à mettre en œuvre ne peut se faire sans une étude approfondie de la rentabilité et de la faisabilité du projet. Il est donc recommandé de faire appel à une société telle qu’AEGILIM. Capable d’accompagner le gestionnaire dans son projet en fonction de ses besoins, des surfaces dont il dispose. Mais aussi de sa capacité d’investissement.
Les gestionnaires de parcs immobiliers choisissent généralement l’auto-consommation avec revente du surplus. Elle permet de rentabiliser plus rapidement l’installation que dans le cas d’une autoconsommation totale. Toutefois, elle peut ne pas être applicable dans certains cas. Notamment si l’activité de l’entreprise s’avère incompatible avec l’installation de centrales solaires photovoltaïques.
Conclusion
Photovoltaïque dans l’immobilier tertiaire : quels enjeux et quelles solutions ? Face à la nécessaire réduction des consommations énergétiques, il est désormais essentiel de ne plus considérer le bâtiment uniquement comme un point de consommation. Mais de comprendre qu’il peut également constituer une source de production d’énergie. Disposant de pics d’activité en milieu de journée, ces bâtiments offrent un profil particulièrement favorable à la mise en place de systèmes photovoltaïques.
Enfin, au-delà du bon dimensionnement de la centrale (et compte tenu de ce qui précède), il existe des acteurs prêts à financer et exploiter les centrales solaires d’ores et déjà rentables. Si vous avez la chance de bénéficier d’un site répondant aux prérequis de ce type de centrale, il sera alors possible de coupler les trois montages ci-dessus. Avec une offre de tiers financement. Cela aura pour conséquence d’éviter la problématique de financement de la centrale. Voir dans certains cas, de générer un revenu lié à la location de l’assise de la centrale solaire (terrain, toiture…).
Les acteurs immobiliers disposent d’ores et déjà des ressources foncières, et des besoins énergétiques nécessaires à cette évolution. Toutefois, le développement de compétences énergétiques et financières s’avère lui aussi crucial.
👉 Photovoltaïque, enjeux, solutions : les équipes d’AEGILIM vous accompagnent dans cette montée en compétences. Et vous aident dans le choix de solutions adaptées. Contactez-nous sans plus attendre !