À l’heure où les bâtiments doivent réduire drastiquement leurs consommations d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre, le pilotage énergétique revêt un enjeu stratégique pour les gestionnaires d’actifs immobiliers. Qu’est-ce que le pilotage énergétique ? Et comment le mettre en place ? AEGILIM fait le point dans cet article.

Pilotage énergétique dans l’immobilier tertiaire : de quoi parle-t-on ?

Qu’est-ce que le pilotage énergétique ?

Le pilotage énergétique, également appelé monitoring énergétique, correspond à l’ensemble des moyens mis en œuvre dans un bâtiment (ou parc de bâtiments) afin de connaitre, et en vue de réduire les consommations énergétiques. 

En pratique, le pilotage énergétique permet notamment d’objectiver les opérations de maintenance, de conduite et d’entretien des installations techniques (chauffage, climatisation, éclairage, etc.). Mais également d’identifier les écogestes possibles par les des usagers du bâtiment, et d’en communiquer les impacts. Sa mise en œuvre passe principalement par la mise en place de systèmes de supervision énergétique, eux-mêmes couplés ou non à des systèmes de Gestion Technique du Bâtiment (GTB).

Pour les acteurs du bâtiment, le pilotage énergétique peut représenter une source d’économies considérables. En effet, il permet notamment de détecter et ainsi supprimer les consommations énergétiques superflues. Et de réguler les autres en les ajustant aux besoins des usagers du bâtiment. On estime, en moyenne, que les systèmes de mesure et de pilotage des consommations énergétiques permettent de faire entre 30 et 40% d’économies d’énergie.

Exemples : 

– pour les équipements de chauffage et de climatisation (premier poste de dépenses énergétiques), le pilotage énergétique permet de réguler la température fournie par les radiateurs entre la journée et la nuit. Ou encore de réguler leur fonctionnement en cas d’absence des usagers lorsque l’on parle de système de pilotage actif. Ou de détecter les dérives et consommations anormales pour les systèmes de supervision

– pour les systèmes d’éclairage, le pilotage permet d’ajuster l’éclairage à la luminosité extérieure. Ou encore de programmer une extinction automatique lorsque certaines pièces sont inutilisées

Quels sont les enjeux du pilotage énergétique dans l’immobilier tertiaire ?

Dans le contexte actuel de hausse des prix de l’énergie, le pilotage énergétique revêt un enjeu stratégique pour les gestionnaires d’actifs. Il permet notamment de réduire de façon importante les consommations d’énergie, et donc la facture énergétique associée. Ce sans pour autant rogner sur les paramètres de confort. Mais l’enjeu est aussi climatique et réglementaire. Face aux nouvelles réglementations environnementales (taxonomie, décret tertiaire, décret BACS), le pilotage énergétique devient incontournable afin de réduire l’empreinte carbone du bâtiment grâce à une meilleure gestion de l’énergie. 

Pourtant, le nombre de bâtiments tertiaires équipés à ce jour d’un système de pilotage de l’énergie est encore très insuffisant. Ainsi, selon un récent rapport de la Commission de Régulation de l’Energie, « seuls 6% des bâtiments tertiaires de plus de 1000 m2 sont équipés d’un système de pilotage. Et les bâtiments équipés n’utilisent pas systématiquement le potentiel de ces systèmes ». Il est donc crucial d’accélérer leur déploiement. Ce afin d’atteindre les objectifs du dispositif éco-énergie tertiaire. C’est tout l’objet du décret « BACS », qui rend obligatoire les systèmes de pilotage énergétique pour les bâtiments tertiaires.

Précisons que les systèmes de pilotage connaissent des évolutions importantes ces dernières années, grâce aux progrès du numérique et de l’intelligence artificielle. Aujourd’hui, ces systèmes ne se limitent plus forcément à la seule surveillance des équipements techniques et leur pilotage. Grâce aux “smart grids” (“réseaux intelligents”), il devient entre autres possible d’optimiser en temps réel la consommation d’énergie en fonction des besoins du bâtiment. Ou encore d’imaginer gérer de l’effacement, et / ou une adéquation à des moyens de production locaux.

Pilotage énergétique dans l’immobilier tertiaire : comment le mettre en place ?

Il n’existe pas une solution unique pour déployer le pilotage énergétique à l’échelle d’un bâtiment ou d’un parc de bâtiments. Chaque gestionnaire doit s’interroger sur la meilleure manière de le mettre en œuvre, en fonction de ses besoins spécifiques et contraintes. En pratique, on peut néanmoins distinguer trois approches possibles. Chacune présente des avantages et inconvénients que nous vous détaillerons ci-après. 

• la mise en place d’un pilotage énergétique “intelligent”, tout « automatisé »
• le recours à une entreprise de services énergétiques chargée de mettre en œuvre et suivre le pilotage énergétique, via un contrat de performance énergétique (CPE) 
• la mise en place d’un monitoring de la performance énergétique

💡 À noter : jusqu’au 31 décembre 2023, une bonification de prime CEE (Certificats d’économies d’énergie) est instaurée pour l’installation ou l’amélioration de systèmes de GTB dans le secteur de l’immobilier tertiaire.

Le pilotage énergétique tout automatisé

Les progrès technologiques et l’usage du digital rendent désormais possible la mise en place un pilotage énergétique automatisé intégrant les technologies de l’intelligence artificielle. Grâce aux données collectées par les systèmes GTB, l’intelligence artificielle permet de réguler les consommations énergétiques en conséquence. En pratique, cette auto-régulation du bâtiment est rendue possible grâce à l’installation de capteurs communicants sans fil.

Du point de vue de l’énergie, le pilotage énergétique “intelligent” permet notamment une détection précoce des consommations énergétiques superflues. Ainsi qu’une prise de décision en temps réel, plus rapide que celle rendue possible par l’intervention humaine. Les principaux bénéfices d’un tel système sont multiples :

– réduction de la consommation énergétique et des coûts associés

– gain de temps pour le gestionnaire, les utilisateurs et mainteneurs

– réduction du taux de panne des équipements, de l’usure. Mais également des délais d’intervention des équipes de maintenance, grâce à une détection précoce des équipements défaillants

– amélioration du confort pour les occupants

En pratique, l’usage de ces systèmes “intelligents” soulève néanmoins des questions en matière d’exploitation des données et de protection de vie privée. La sécurisation du cadre juridique relatif à l’intelligence artificielle et aux données représente un enjeu majeur pour augmenter la confiance des acteurs de l’immobilier envers ces systèmes automatisés de pilotage énergétique. 

Par ailleurs, l’utilisation de l’intelligence artificielle présente également des enjeux environnementaux. Dont il est important de tenir compte pour éviter les effets-rebonds. Cette utilisation nécessite en effet une consommation d’énergie importante pour le calcul et le stockage des données. Ainsi que des coûts conséquents en composants pour les capteurs et les data centers nécessaires. Ces coûts peuvent être particulièrement élevés s’il s’agit d’équiper tout un parc de bâtiments. 

Enfin, reconnaissons que déposséder l’utilisateur de sa responsabilité concernant son confort a aussi des impacts négatifs sur sa mobilisation. Et sur son niveau d’exigence en terme de confort. 

Le contrat de performance énergétique (CPE)

Introduit en 2009 par la loi “Grenelle I”, le contrat de performance énergétique (CPE) est un contrat passé entre un maître d’ouvrage et un opérateur d’efficacité énergétique. Ce dans le but d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment ou d’un parc de bâtiments. Il en existe trois sortes : 

1. le CPE « fournitures et services » 
2. le CPE « travaux et services » 
3. le CPE global, englobant les deux types précédents

Dans le cadre d’un CPE, la société de services énergétiques est tenue d’une obligation de résultat vis-à-vis de son client. En effet, les objectifs de performance énergétique à atteindre sont définis contractuellement. Ce qui limite les risques financiers pour le maître d’ouvrage. Si les objectifs fixés ne sont pas atteints, la société doit indemniser son client à hauteur de la différence entre la performance prévue et le résultat obtenu. À l’inverse, si l’objectif est dépassé, le titulaire du marché reçoit un intéressement (principe du bonus-malus).

La mise en œuvre d’un contrat de performance énergétique présente de nombreux avantages. Elle permet notamment au maître d’ouvrage ou au gestionnaire de bénéficier d’une expertise à la fois technique et opérationnelle. Mais aussi de “se décharger” de la mesure et de la gestion des consommations énergétiques. Le CPE est également un dispositif modulable, qui peut être facilement ajusté en fonction des besoins du maître d’ouvrage et de ses moyens financiers.

Mise en œuvre du monitoring de la performance énergétique 

Au-delà des deux solutions susmentionnées, le gestionnaire peut préférer mettre en place le suivi énergétique de l’ensemble de ses bâtiments, afin de favoriser une implication maximale des utilisateurs du bâtiment et des équipes de maintenance dans sa mise en œuvre et son suivi. 

Cette solution présente deux avantages principaux : 

• d’une part, elle place le gestionnaire du bâtiment, les utilisateurs et les mainteneurs au cœur de la stratégie d’efficacité énergétique. Et permet ainsi une réelle mobilisation de ces acteurs à l’amélioration de la performance énergétique des actifs
• d’autre part, les outils nécessaires à sa mise en œuvre (systèmes de supervision) sont désormais disponibles et à prix abordable. Dans le cadre du décret “BACS”, leur mise en place sera de toute façon rendue obligatoire dans les prochaines années. En pratique, les gestionnaires disposeront donc des outils et données nécessaires à la mise en œuvre et au suivi du pilotage énergétique, à la détection des consommations anormales (en volume ou en horaire). Et ce à un coût très réduit

Son principal inconvénient est qu’elle nécessite un travail commun de la part des différents acteurs (gestionnaires, mainteneurs, utilisateurs). Ces derniers doivent en effet accepter de s’impliquer et de consacrer le temps nécessaire à la mise en œuvre du pilotage énergétique, afin d’assurer son efficacité une fois celui-ci mis en place.

S’agissant d’une action à fort temps de retour économique et permettant de cibler ses premières actions, il nous semble que tous les acteurs, qu’ils soient bailleurs et ou preneurs multi sites, ont un intérêt à au moins engager cette démarche. 

Conclusion

👉 La mise en œuvre du pilotage énergétique dans l’immobilier tertiaire est désormais incontournable pour atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire, mais aussi l’ensemble des réglementations européennes s’imposant aux gérants de fonds. AEGILIM vous accompagne dans la mise en œuvre d’une solution de pilotage énergétique adaptée à vos actifs et vos contraintes. Contactez-nous sans plus attendre !