Si la transition bas-carbone est déjà bien engagée dans le secteur de l’immobilier tertiaire, elle reste encore insuffisante pour atteindre les objectifs nationaux fixés par la Stratégie Nationale Bas-Carbone. Du remplacement des équipements thermiques à la sobriété des comportements énergétiques, AEGILIM vous présente dans cet article 6 leviers concrets pour accélérer la décarbonation de l’immobilier tertiaire en 2024.  

Lutte contre le changement climatique : de quoi parle-t-on ?

La lutte contre le réchauffement climatique constitue sans aucun doute le principal défi de notre siècle. Selon le GIEC (Groupe d’experts Intergouvernemental sur l’Évolution du Climat), une augmentation de la température moyenne mondiale de 1,5°C par rapport aux niveaux préindustriels entraînerait des impacts particulièrement désastreux pour notre planète. Face à l’urgence climatique, les États-parties à l’Accord de Paris se sont engagés en 2015 à limiter le réchauffement mondial à un niveau bien inférieur à 2°C. De préférence à 1,5°C par rapport aux niveaux préindustriels.

L’atteinte de cet objectif nécessite toutefois une diminution drastique des émissions de gaz à effet de serre au niveau mondial. Ainsi, la France s’est notamment engagée à réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 40% entre 1990 et 2030. Et à atteindre la neutralité carbone en 2050. Soit une division des émissions par six par rapport 1990 !

La Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) constitue la “feuille de route” en France pour cette transition bas-carbone. Elle définit, pour chaque secteur d’activité, des objectifs de réduction des émissions à court et moyen terme sous la forme de budgets carbone. Autrement dit, des plafonds d’émissions annuelles à ne pas dépasser.

Décarbonation de l’immobilier tertiaire : quels objectifs ?

Selon le Ministère de la transition écologique, la chaîne de valeur du secteur du bâtiment totalise à elle seule près de 23% de l’empreinte carbone totale de la France. Et 43% de sa consommation énergétique globale. La diminution des émissions de ce secteur, notamment de l’immobilier tertiaire, représente donc un enjeu majeur pour l’atteinte de la neutralité carbone en 2050.

Concrètement, la SNBC vise une réduction de 49% des émissions du secteur du bâtiment en 2030 par rapport à 2010. Ainsi qu’une décarbonation complète de l’énergie consommée dans les bâtiments en 2050. Un objectif ambitieux, qui passe par la mise en œuvre de quatre orientations principales. 

🔎 Focus : Pour les bâtiments tertiaires, la SNBC fixe un objectif de rénovation de 3% en moyenne du parc tertiaire par an en 2015 et 2050. 

Le décret tertiaire, accompagné du décret BACS, et la nouvelle réglementation environnementale 2020 (RE 2020) constituent les principales réglementations adoptées pour mettre en œuvre les objectifs de la SNBC dans le secteur de l’immobilier tertiaire. En vertu de celles-ci, les gestionnaires de bâtiments tertiaires doivent dès à présent réduire drastiquement les consommations énergétiques de leurs bâtiments. 

Décarbonation de l’immobilier tertiaire : on fait le point

Si l’on s’en tient à l’indicateur des émissions de gaz à effet de serre, le secteur du bâtiment a respecté en 2022 ses budgets carbone. Avec un objectif atteint 14,7% inférieur à celui fixé par la SNBC, selon l’observatoire climat énergie. 

Cependant, les performances actuelles du parc immobilier tertiaire restent médiocres. Et nécessitent notamment une accélération importante du rythme de rénovation pour espérer atteindre les objectifs fixés par la SNBC. Selon les données 2019 de l’ADEME, seul un tiers du parc tertiaire aurait une bonne performance énergétique (A, B, C). En outre, un tiers se situerait dans la catégorie des « passoires énergétiques » (E, F, G). L’éradication de ces dernières constitue l’une des principales priorités pour la transition énergétique.

6 leviers pour accélérer la décarbonation de vos actifs en 2024

Levier n°1 : supprimer les sources d’énergies fossiles

Les émissions de gaz à effet de serre liées à l’exploitation sont dues en grande majorité aux dispositifs de chauffage utilisant une énergie fossile (fiou, gaz). Selon l’ADEME, le chauffage représente à lui seul en moyenne 60% des émissions de Scope 1 et 2 d’un bâtiment. La suppression de ces dispositifs de chauffage particulièrement énergivores est donc cruciale pour atteindre les objectifs nationaux.

Ainsi, la décarbonation de l’immobilier tertiaire passe essentiellement par des leviers tels que le remplacement des systèmes de chauffage au gaz et au fioul en fin de vie. Ce par un système de chauffage bas-carbone tel que : 

• des équipements électriques
• une chaudière biomasse
• une pompe à chaleur
• le raccordement à un réseau de chaleur décarboné

A noter que grâce aux certificats d’économies d’énergie (CEE), les gestionnaires d’actifs désireux d’installer une pompe à chaleur peuvent bénéficier de financements pour : 

• l’installation d’une pompe à chaleur réversible de type air-air (opération standardisée BAT-TH-158)
• l’installation d’une pompe à chaleur de type air/eau ou eau/eau (opération standardisée BAT-TH-114)

Rappelons par ailleurs que depuis le 1^er juillet 2022, l’installation de nouvelles chaudières au fioul est interdite par la réglementation. Sauf en cas d’impossibilité d’usage d’autres sources d’énergie.

La décarbonation du mix énergétique peut également passer par la mise en place de dispositifs d’autoconsommation d’énergies renouvelables. Notamment des panneaux photovoltaïques. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre article spécialement dédié à ce sujet.

Levier n°2 : favoriser le réemploi et les matériaux bas-carbone pour la construction neuve

Au-delà des émissions directes et indirectes liées à l’exploitation des bâtiments tertiaires, il est également essentiel d’agir sur les émissions indirectes. Celles liées aux produits et équipements utilisés en phase de construction et rénovation. Selon le Ministère de la transition écologique, ces émissions représenteraient près d’un tiers de l’impact global du secteur du bâtiment.

Lorsque cela est possible, il est donc particulièrement indiqué de favoriser le réemploi des matériaux de construction. Et préférentiellement les gisements locaux pour les constructions neuves. L’objectif est d’éviter notamment les émissions dues au transport des matériaux, de limiter les émissions liées à la production des matériaux dans des pays étrangers. Mais aussi celles liées à la production de déchets.

🔎 Focus : Selon l’ADEME, le secteur du bâtiment génère chaque année plus de 42 millions de tonnes de déchets. Depuis le 1^er janvier 2022, la loi AGEC a fait évoluer le cadre réglementaire de la gestion de ces déchets. Avec notamment : 

• la mise en place d’une filière de responsabilité élargie du producteur (REP) spécifiquement pour les produits et matériaux de construction
• la réalisation d’un diagnostic PEMD (Produit Équipement Matériaux Déchets) avant toute démolition ou réhabilitation significative d’un bâtiment. Avec une obligation de réemploi pour les déchets issus du chantier

Parmi les leviers de décarbonation de l’immobilier tertiaire, le suivant (pouvant d’ailleurs être combiné avec la solution précédente) consiste à choisir des matériaux et produits bas-carbone pour la construction des bâtiments. En particulier des matériaux biosourcés (bois chanvre, lin) et géo-sourcés (terre, minéraux faiblement transformés). 

Levier n°3 : suivre et maîtriser les fuites de fluides frigorigènes

Selon une étude de l’ADEME publiée en juin 2021, 64% des bâtiments tertiaires dédiés à des activités de bureaux sont climatisés. Dans un contexte où les vagues de chaleur vont être de plus en plus fréquentes, ce chiffre risque d’ailleurs fortement d’augmenter dans les prochaines décennies. 

La mise en œuvre de systèmes de climatisation contribue néanmoins directement à accroître le changement climatique. En raison des émissions de gaz à effet de serre générées par ces systèmes. En effet, une partie des fluides frigorigènes chargés dans ces équipements s’échappent dans l’atmosphère à diverses occasions. Notamment en cours de vie lorsque le système présente des fuites.

Plusieurs leviers permettent de remédier à ces “émissions fugitives”. Ils doivent faire l’objet d’une attention particulière par les gestionnaires de bâtiments tertiaires : 

• la mise en place d’appareils de mesure et de surveillance permettant de contrôler le bon fonctionnement des équipements. Rappelons à ce titre que les installations contenant des quantités de fluides frigorigènes supérieures à 500 tonnes éq. CO2 doivent faire l’objet de contrôles d’étanchéité périodiques
• le choix d’un système de climatisation adapté aux besoins réels du bâtiment et des occupants
• un usage modéré de la climatisation

Levier n°4 : mettre en place des actions de sobriété énergétique

La sobriété énergétique est un moyen d’action particulièrement efficace pour réduire les émissions du secteur de l’immobilier tertiaire. Elle permet aussi de réduire la facture énergétique face à la hausse des prix de l’énergie. À noter que la mise en œuvre de systèmes de pilotage énergétique peut simplifier la démarche pour les gestionnaires. Ce grâce à une détection rapide et à la suppression des consommations énergétiques superflues. 

👉 En savoir plus sur la mise en place du pilotage énergétique dans l’immobilier tertiaire !

Il faut aussi mettre l’accent sur l’importance des comportements énergétiques des occupants de l’immeuble. En effet, même un actif parfaitement isolé et doté des meilleurs équipements ne pourra atteindre une performance énergétique satisfaisante si les comportements adéquats ne sont pas respectés par les utilisateurs (éteindre la lumière, économiser l’eau chaude, ne pas chauffer les pièces inoccupées, etc.). 

Ces comportements énergétiques sont intégrés dans le taux d’occupation énergétique (TOE – Surface énergétisée / surface totale du bâtiment). En pratique, les comportements des utilisateurs pourront être considérés comme « bons » si le taux d’occupation énergétique est proche du taux d’occupation physique. Parmi l’ensemble des leviers pouvant être actionnés par les gestionnaires, la réduction de ce taux d’occupation énergétique est sans aucun doute le plus simple à mettre en œuvre. Tout en offrant des résultats rapides et à moindre coût. Il ne peut toutefois pas être considéré comme suffisant pour décarboner les bâtiments tertiaires.    

Levier n°5 : privilégier les équipements durables lors de leur renouvellement

Pour réduire les émissions indirectes d’un bâtiment tertiaire, il peut également être intéressant d’opter pour des équipements énergétiques plus durables lors de leur renouvellement. En effet, la fabrication de tels équipements s’avère souvent très énergivore.

L’objectif est d’allonger la durée de vie de ces équipements en choisissant des équipements à l’indice de réparabilité élevé. Ou pour lesquels la maintenance est facilitée. À noter que les équipements les plus performants d’un point de vue énergétique ne sont pas toujours les plus durables en pratique. Il revient donc au gestionnaire de faire un choix éclairé en fonction de ses objectifs et des enjeux prioritaires de ses actifs.

Levier n°6 : multiplier les usages d’un bâtiment pour amortir son poids carbone

Enfin, le poids carbone d’un bâtiment tertiaire peut également être amorti en multipliant ses usages. L’objectif est de rentabiliser au maximum les surfaces déjà existantes et d’éviter ainsi les émissions directes générées par la construction neuve. En effet, le bâtiment le moins énergivore à l’instant T est le bâtiment non utilisé. Cependant, si on considère le « Coût Carbone » de sa construction, on se rend compte que de son usage réel tout au long de sa durée de vie dépend une partie de son impact écologique. De la même manière, tous les bâtiments ne nécessiteront pas le même « coût carbone » pour être rénovés ou transformés. 

Entreprises, comment suivre vos engagements de décarbonation ?

Décarbonation de l’immobilier tertiaire : 6 leviers pour accélérer en 2024 ! Le suivi des données énergétiques constitue un prérequis pour pouvoir optimiser ses consommations énergétiques. Il permet notamment d’évaluer l’efficacité des actions mises en place. Et de vérifier que les économies d’énergie attendues sont bien au rendez-vous. 

Face à la multiplicité des données énergétiques disponibles, l’enjeu est de choisir les plus significatives dans la consommation énergétique globale du bâtiment. Ces données doivent ensuite être collectées puis analysées. L’utilisation d’un logiciel de gestion énergétique constitue à ce titre un gain de temps appréciable pour les gestionnaires d’immeubles.

Pour être pleinement efficace, le reporting énergétique doit être exhaustif, contextualisé et basé sur des données fiables et précises. Il est également important de le renouveler régulièrement afin d’être alerté immédiatement en cas de “dérive”.

Obligatoire depuis le décret tertiaire, le reporting énergétique doit être perçu comme un réel outil de performance pour les gestionnaires. Il leur permet aussi de démontrer de manière concrète leur engagement en faveur de la lutte contre le changement climatique. Et d’améliorer leur compétitivité.

👉 Suivi de vos données énergétiques, collecte, analyse et exploitation optimale, etc. :  notre Proptech AEGILIM vous accompagne efficacement sur l’ensemble de ces sujets. Contactez dès à présent nos Energy Managers pour en savoir plus sur nos offres, nos engagements et nos expertises, en cliquant ici.